知ってて得するマンション知識!第9回「安全性って?」

みなさんこんにちは!前回マンションの価値を決める要因をご説明いたしましたが、今回はその中の「安全性」について細かくご説明させていただきます。

自然災害での耐久性や防犯面でどのぐらい住人を守ってくれるかという「安全性」ですが、この「安全性」も「耐地震安全性」「耐火災・水害安全性」「耐防犯安全性」の3つに分けることができます。この3つをA「エリア・土地」B「マンション一棟」C「専有部分」の3つの観点でご説明いたします。

A「エリア・土地」

まず地震についての安全性はエリア・土地でいうと環境や地盤によってかわってきます。このような環境を見極めるには行政が公表している図面を活用します。例えば「表層地質図」「土質柱状図」「液状化予想図」などがあり、地盤の固さや立地と建物の構造の関係しらべることができるため、地震に対しての安全性が分かります。同じように火災・水害などの自然災害も行政が公表している「地形図」や「洪水ハザードマップ」などから自然災害への安全性を調べることができます。防犯面では地域の治安、防犯対策など地域での活動が大切になってくるので自治会などでの情報収集が大事です。

B「マンション一棟」

まず地震に対しての安全性のなかではこの項目はとても大切になってきます。設計施工がしっかりしているのか、これを見極めるために施工会社の実績を見ることも大切です。そのほかにもマンションの構造、免震・制震になっているか、新耐震基準なのかなどがありますが、そのマンション事態がどのぐらい地震に対しての対策が取られているかを示すものなのでよく確認しておきましょう!次は水害・火災面での安全性で、地震の際の安全性にもつながるのですが、マンション内の避難施設や、避難経路の状態です。災害対策への意識が高いマンションでは避難訓練を行っているところもあるので、マンション内での災害対策意識の高さはとても重要だと言えます。最後に防犯面ですが、やはりオートロック、防犯カメラ、管理人の有無などのマンション内でのセキュリティーはたくさんあればあるほど良いと言えます。

C「専有部分」

こちらは個々の住戸になるので、オートロックやディンプルキーなどのもともとついている機能に加え、窓に開閉のセンサーを付けるや、玄関カギをプラスするなど後付けできる設備も増えているため個人で設置すれば安全性を高めることができます。

マンション広告に載っていること以外にも、行政の図面を参考にするなど安全に暮らすためには様々な調べる方法があったのではないでしょうか?次回は快適に暮らすための「居住性」について詳しくご説明していきますので、また次回おたのしみに!



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リフォームで快適な家にする(実例1)

LDのカーペットをフローリングに(マンション)

新築マンションでは廊下やリビングダイニング(LD)は、ほぼ100%フローリング仕上げになっています。

フローリングは、インテリア性があって掃除が楽なこと、それにダニの心配がなく衛生的なことが、人気の秘密です。

反面、フローリングにすると音が響くといったデメリットもあります。

とくにマンションでは下の階にモロに影響がでますから、いわゆる 『生活音』の配慮が欠かせません。

築15年のマンションで、LDがカーペット敷きだったのを、カーペットが汚れたのを機にフローロングに変えた例です。LDは、広さ12畳の広さで、床のスラブ厚は150mm、その上にカーペットが敷いてあります。

それまでのカーペット敷きでは、生活音はあまり聞こえませんでしたが。フローリングで今までと同じ遮音性を持たせなければ、下の階の人に迷惑がかかります。そこで、遮音等級L-45(聞こえるが気にならない)のものを選びました。

フローリング表面の材質ブナ材としました。

カーペットをはがして、下地のコンパネにじかにフローリングを貼り付けるため、コンパネが平らでなかったため新しいものに張り替えました。

古いマンションでは床の高さの調整が必要

古いマンションでは、カーペットの下にフェルトを敷かず、コンパネにじかに張っている場合があります。

そこをフローリングに仕上げると、床仕上げが厚くなり、他の部屋の床やドア、玄関の上り框(かまち)、壁の幅木なども、レベル調整が必要になります。その場合は、費用が余分にかかります。

次回は、床暖房を取り入れる(一戸建)をご紹介致します。

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知ってて得するマンション知識!第8回「マンション選びのチェックポイント!」

みなさんこんにちは!今回からはいよいよマンション選びの視点からお話いたします。マンションの価値は何で決まるのか?マンションの価値は大きく4つに分けられます。

「安全性」

「安全性」は地震や台風、洪水などの自然災害に対してどれだけたえられるのか、そして自然災害だけでなく、防犯・セキュリティという面でどれだけ安全に暮らせるかという項目で4つの中で最も大切だといえます。

「耐久性」

マンションは戸建住宅と違い建て替えが用意ではなく、新築で入居するとは限らないので、いかにメンテナンスしながら長く維持できるかは建物の耐久性が重要なポイントになってきます。

「居住性」

「居住性」。これはつまり「住みやすさ」です。間取りや、駅からの距離、陽当りなど普段の生活にあたってよい生活ができるかどうかに大きく影響してきます。同じマンション内でも階数や住戸の向きなどによって変わってくる項目になります。

「資産性」

これは住む際にはあまり関わってこないので見落としがちですが、重要なポイントの一つです。上記の3つの総合ポイントがこの「資産性」になります。同じレベルのマンションでも長年住み経年すれば資産価値に差が表れることも多々あります。なので、いかに資産価値を保てる要素があるかもチェックポイントになります。

このように4つの項目に分けられましたがこの4つもさらに細かくそれぞれ3つに分けられます。1つ目はマンションが建っているエリア・土地。2つ目はそのマンション1棟としてみたとき。3つ目はマンションの専有部分だけをみたときに分けることができます。例)「安全性」のエリア・土地。「安全性」のマンション1棟としてみたとき。「資産性」の専有部分について。など

今回はマンション価値のチェックポイントをざっくり説明させていただいたので、次回まずは「安全性」について詳しくご説明していきます!おたのしみに!



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知ってて得するマンション知識!第7回「広告の見方!」

みなさんこんにちは!みなさんよく不動産サイトなどでマンションの広告をご覧になられると思います。しかしそこには様々な数字が並んでおり、なにを意味しているのかイマイチわからないものも多々あると思います。そんな広告・チラシの読み方をご説明させていただきます!

販売価格

「これぐらいわかるよ!」という方もいらっしゃると思いますが、名前の通り住戸の価格になります。新築マンションだと「分譲価格@@@@万円(税込)」と記載があるものが一般的で、税込みなので消費税を含んだ価格を意味していますが、消費税法により土地には消費税がかかりません。つまり建物のみに消費税がかかった価格になります。

中古マンションの場合は土地に消費税がかからないのは、新築マンション同様で、売主が不動産会社の際は建物に消費税がかかりますが、売主が個人の場合は建物にも消費税がかかりません。

専有面積

専有面積とは一般的には「壁芯面積」で表記されます。「壁芯面積」は第5回でご説明いたしましたので、そちらもぜひご確認ください!共有部分ですが、分譲会社によっては、バルコニー、専用庭、ポーチ等の面積を付記している場合もあります。

管理費

管理費とは、管理組合に毎月支払う費用です。マンションにより違いますが、総戸数が多いと低額になったり、共有施設が充実していると高額になったりもします。

修繕積立金

こちらも管理組合に毎月支払う費用で、主に大規模修繕などに使用されます。これもマンションによって異なり、築年数が古かったり、建物のグレードが高いと高額になる傾向にあります。

基本的な広告の見方は上記のものになりますが、ほかにも広告にはたくさんの情報が記載されています。行政によって建物の用途等を指定された用途地域やそのマンションの規模が分かる総戸数、構造など約2,30個ほどの情報が載っているので広告の情報をよく見ることもとても大切です。

ここまでマンションの基本知識や決まりなどをご説明いたしましたが、次回からいよいよどのような物件を選べばいいのか、マンション選択の視点からお話しさせいてただ来ます!お楽しみに!!

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住まいのリフォームいろは!第4回「見積もり比較の注意点」

 相見積もりで比較する場合は、同じ工事の見積もりでなければ意味がありません。

施工業者によって、取り扱う建材や設備が異なることもありますが、できるだけ同じ工事条件で比較するべきです。

見積もりのわかりやすさ=良い業者とも言えませんが、明朗会計なのは確かです。

大手か地域密着店か?

また、高い業者と安い業者の違いは、後述する保証・アフターサービスの有無が関係していたり、適当な利益上乗せや手抜き工事の可能性もあるので、注意が必要です。

傾向としては、大手のリフォーム業者の方が広報費や営業所の配置などの関係で見積もりが高い傾向があります。逆に、地域密着店は営業範囲も狭いため安い傾向にあります。


デザインはもちろん大事ですが、業者の信頼性や保証にも目を向け、相見積もりは安い業者選びが目的ではないということの意識をしましょう。

大手だからという基準は捨て、営業担当の対応、プランの提案、工事後の保証などで大手と地域密着店を公平に比較していくことが大切です。

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住まいのリフォームいろは!第3回「リフォーム業者の選び方」

信頼できるリフォーム業者の選び方

リフォーム業者の選び方において、絶対これと決まった方法というのはありません。

それというのも、リフォームに限らず建築業界では、下請け孫請けが関わることが多いため、質も費用もその下請けが大きく関係し、それは依頼主で選ぶことはできないからです。

まずはそのような構造と関わっている業者について解説し、その中でどのような基準で選べばいいのか、ポイントを紹介します。

リフォーム業者には、リフォームを専門にしている業者だけでなく、業務の中にリフォームが含まれる業者、異業種なのにリフォームを取り扱っている業者もあります。

異業種の業者がリフォームを扱うのは不思議かもしれませんが、施工できる下請けの手配ができれば受注だけすることも可能です。(条件はあります)

したがって、大手リフォーム業者だから自社施工とは限りません。

大切なのは、依頼するリフォーム業者がしっかりしていることで、リフォームを取り扱う会社には次のような種類があります。

リフォーム業者とは?選択の候補

①住宅メーカー     リフォームを請け負ってるのは、基本的にグループ会社です

②工務店        地域の中小規模な工務店が前提です 

③設計事務所      デザイン性の高いリフォームがメインです

④専門工事業者     特定の専門工事を業務としています

⑤リフォーム業界以外   家電量販店、ホームセンターなどです

リフォーム業者の大きさは、あまり関係ありません。

なぜなら、施工をするのはほとんどが下請け業者なので、企業規模よりむしろ、良い仕事を

滞りなく手配できる業者を選びたいところです。

大きな企業だから担保されるとは限らないので注意しましょう。

次回は、見積もり比較の注意点についてお話します。

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知ってて得するマンション知識!第6回「マンションの決まり事!(共有部分・敷地利用権編)」

みなさんこんにちは!前回は不動産登記上での「専有部分」についてご説明いたしましたが、こんかいは「共有部分」「敷地利用権」についてご説明させていただきます!

「共有部分」

共有部分というのは、基本的にマンションのうちで、各所有者の「専有部分」を除いた部分すべてにあたります。例えば、廊下やエントランスホール、エレベーターや、管理人室。大規模なタワーマンション等にはゲストスペース、キッズスペースなどもあるのでそちらもすべて「共有部分」にあたります。  
もちろん建物内であれば駐車場やごみ置き場も「共有部分」に該当します。        

前回もお伝えしましたとおり、バルコニーや玄関ポーチなども「共有部分」に含まれます。

「共有部分」は自由に使えるというイメージですが、すべて自由に使えるというわけではなく、「管理規約」に規定されたルール内での使用のみ認められています。例えば代表的なものだと、先ほどのバルコニーや、玄関ポーチは「管理規約」によって専用使用権が与えられています。(専有部分の所有者が独占使用できる)

もちろんその他の「共有部分」も管理規約のルールにより制限があります。

「敷地利用権」

「専有部分」「共有部分」とちがい、部分わけではなく、権利なのですが、不動産登記上では、マンションの各所有者はマンション全体の土地に関しても利用する権利を持ち、これを「敷地利用権」といいます。

「敷地利用権」も「共有部分」と同じで、所有しているからといって、すべての部分を自由に使えるというわけではありません。こちらも管理規約によってルールが決められています。

ひとつは「専用使用権のある敷地の一部」で専有部分の所有者が独占的に使用できます使用できます。例えば専用庭や敷地内の駐車場がこれにあたります。そしてこれらは一部の専有部分所有者のみが使えるので、使用料を管理組合が徴収しているのが一般的です。

バルコニーは「専有使用できる共有部分」なのになぜ使用料がかからないの?と疑問に思う方いらっしゃると思いますが、バルコニーは基本的に全住戸に割り当てられる部分なので、使用料を徴収されないのが一般的です。

物件資料などに、よく専用庭やトランクルーム等に使用料ありと書かれていることがありますが、このなぞは解けたのではないでしょうか?バルコニーや玄関のように一見「専有部分」と思いがちですが、実はちがった振り分けになっています。

ここまで理解していれば、次回から実際物件の広告を見ただけでいろいろな情報が読み取れるように、物件広告の見方をご説明していきます!

次回もお楽しみに!



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知ってて得するマンション知識!第5回「マンションの決まり事!(専有部分編)」

今回はいざみなさんがマンションを所有した場合の

いろいろな決まり事をご紹介いたします!

第1回でもご説明したように、マンションではそれぞれ住人が土地と建物を共有しており、その所有範囲と権利は「専有部分」「共有部分」「敷地利用権」の3つになります。その中でも今回は「専有部分」についてご説明致します!

「専有部分」のきまり!

専有部分とはマンションでそれぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分を表します。マンションでは所有者が住む住戸です。

しかしマンションには一見専有部分のようで、そうではない部分も存在します。

たとえば居住スペースに隣接しているバルコニーや、玄関ポーチ、居住スペースと外部の空間を仕切る玄関のドアや、窓も専有部分ではなく「専用使用権のある共有部分」と言います。

「専有面積って?」

物件資料などを見ると「専有面積」という表記をよく見かけると思います。

この物件資料などで見る専有面積とは文字の通り専有面積の壁の中心を境界線にして、専有面積を出しており、「壁芯面積」と言われます。しかし、登記簿謄本に記載されている面積は「登記簿面積」別名「内法面積」とも呼ばれており、専有部分の壁の内側を境界線として専有面積を表しているため、壁の厚みの分、物件資料等に記載される専有面積は広くなります。

この差は住戸の面積が狭いほど影響するので、知っておいたほうが良い知識ですね!

ちなみに高さの専有部分は、マンションの構造体として床裏と天井裏にコンクリートスラブがあるのですが、その床裏のコンクリートスラブから天井裏のコンクリートスラブまで(コンクリートスラブは含まない)の「躯体天井高」と呼ばれる部分になります。

専有部分にベランダや窓、玄関ドアが含まれないのは意外でしたよね?特にベランダは面積も広くなると思うので、この部分を含んでいるか含まないのか知っているだけでも、マンション選びのポイントが大きく変わってくるところだと思います。

次回は今回ご説明できなかった「共有部分」と「敷地利用権」の残りの二つをご説明したいと思います!次回もお楽しみに!

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住まいのリフォームいろは!第2回「リフォーム費用について」

リフォーム費用はどれだけかかるのでしょうか?

気になるのがお金の話です。リフォームは、新築マンション・新築戸建てと比べて費用面のメリットが大きいとはいえ、決して安いとは言えない大きな買い物です。物件購入価格に加えてリフォーム費用が必要となるため、最初に総額の資金計画を行うことが大切です。

基本的に面積が広くなるごとにリフォーム費用は高くなってるものの、とはいえ振れ幅が大きく、同じ70㎡でも800万円台から1200万円台まで費用は様々です。なぜこのように振れ幅がおおきくなっているのでしょうか?

リフォーム費用の内訳

リフォーム費用の振れ幅について理解するために、まずはリフォーム費用の内訳に目を向けてみましょう。リフォーム費用は主に、施工する職人の工賃と使用する資材・設備の費用、現場監督やデザインにかかる費用と細かな経費で構成されています。

リフォーム工事と一言で言っても、その工程は実に様々です。

「解体工事」「木工事」「電気設備工事」「排水管工事」など一つのお住まいが仕上がるまでに多岐にわたるプロセスがあり、それぞれに固有の技術が必要となるため、各工程ごとに専門の工務店・職人に依頼することが一般的です。

見積書を理解するための費用項目一覧

◇工事種類内容 金額の変動幅   
◆仮設工事 小 ◆解体工事 中 ◆木工事 大 

◆鋼製建具工事 大 ◆木製建具工事 大 ◆金属工事 中 

◆家具工事 大 ◆左官工事 中 ◆タイル工事 大 

◆塗装工事 中 ◆内装工事 中 ◆住設工事 大

◆電気工事 小 ◆給排水工事  小◆ガス設備工事 小

◆現場監督・設計費 小

リフォーム費用に大きく影響するポイントとは?

①物件の広さ(施工面積の広さ)

②間取り・内装デザイン(水回りの移動や床・壁などのグレード)

③物件の階数(高層階の場合費用が上がる傾向)

④地域(材料費や職人の工賃が異なる)

細かな条件の積み重ねのよって、リフォーム費用に振れ幅が生じてくるので、工夫やアレンジ次第で費用を上手に抑えることもできます。プランニングによって費用の総額は大きく変わってきます。

次回は、信頼できるリフォーム業者の選び方のお話をさせていただきます。

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知ってて得するマンション知識!第4回「マンションの構造って?」

みなさんこんにちは!
前回までマンションとは?所有形態は?についてお話させていただきましたが、
今回からはマンションの構造についてくわしく説明させていただきます!

よくマンションの物件資料などを見た際に「〇〇造」という表記を
よく目にすると思います。しかしこの表記が一体なのを意味するのか、
それぞれどんな特徴があるのか、あまり理解されていない方も多いと思います。
主にマンションの構造で一般的なものは3つあります。

鉄筋コンクリート造(RC造)

これは名前の通り、鉄筋とコンクリートを使用した構造です。
鉄筋を組んだあと、枠型にコンクリートを流し込んで固めたものです。
鉄筋は引っ張る力に強く、コンクリートは圧縮に強いため、
それぞれの特徴が合わさった高い強度のある構造です。
主に中低層の建物で多く使われています。

鉄骨造(S造)

この造りは鉄筋の粘り強さと、しなやかさを合わせ持つ造りになります。
コンクリートを使用しない分、建物を軽量化することができます。
そのために工場など大きな建物に多い造りになります。

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

こちらは先ほどお話した、鉄骨造と鉄筋コンクリート造を組み合わせ造りになります。
鉄筋コンクリートに鉄骨を合わせることでより頑丈な造りになるため、
柱を高くすることが可能なので高層階マンションや、ビルなどにも適しています。

この3つをお話ししましたが、マンションの場合は
マンションの規模や、高さ、形状、地盤などそれぞれに応じて、
構造計算され、どの構造が最適化が判断されています。
なので一概にどの構造がおススメかということはありませんが、
どの造りがどのような建物に適しているかという知識があれば
ひとつの判断材料になるかもしれませんね!

今回もまた一つマンション知識がレベルアップしたのではないでしょうか!
また次回もおたのしみに!!

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