知ってて得するマンション知識!第13回「住替えのタイミング!」

みなさんこんにちは!前回までマンションの価値を決める要素のお話をさせてもらいましたが、今回は、いざマンションの住替えをする際の「売」と「買」のタイミングのお話をさせて頂きます。

以前は、マンションは耐久性も高いので、購入すれば住み続けるという方が多かったのですが、マンションがたくさん増えている現在では、変わりゆくライフスタイルに合わせて、住替えを行うことが主流になってきました。その住替えの中で現在のマンションを「売る」ことと、新しく「買う」ことのタイミングによってそれぞれメリット・デメリットがあるので、そちらをご説明させていただきます。

「売る」→「買う」

まず先に「売って」から「買う」場合。まずメリットは現在のマンションのローンを清算するために、購入資金を確保することができ、2重ローンにもなりません。そしてゆっくりと次の住居を探すことができます。しかし、デメリットととして、次の住居購入の間、一時転居が必要になったり、住みながら売ることになるので、売却の際は急いで一時転居する必要があることもあります。売却が長引いてしまい、新居に住むまでにかなりの時間がかかってしまうこともあります。

「買う」→「売る」

先に購入してから売却の場合、メリットとしては旧居から新居への引っ越しはとてもスムーズになります。空き家での売却となるため、売却スムーズにいくため、買主へのアピールにもなります。しかし、デメリットとしては、旧居の住宅ローンが残っていた場合は、2重ローンになってしまったり、ランニングコストも余計にかかってしまう場合があります。

「売る」「買う」同時に

次は「売る」「買う」を同時にした場合。メリットはまず転居費用がかからず2重ローンにもならないので、コストはおさえることができ、転居する必要がないため、そのための手続きなど、住替えのための労力も抑えられます。しかしデメリットとして、よほどタイミングよくないとできず、「売る」「買う」のための手続きも時間的に制約されます。

「所有なし」→「買う」

賃貸や、現在の住居を所有していない場合。メリットは、時間に制約がなく、良い物件があった際に、好きなタイミングで購入でき、他の3つのタイミングに比べて自由度は高いです。しかしデメリットとして、賃貸に住んでいる際は解約時期と新居入居のタイミングで家賃が無駄に発生してしまうようなこともあります。

このように、だマンションを「売る」「買う」だけでもタイミングでそれぞれのメリット・デメリットは変わってくるので、タイミング見計らい、損なく行動することもとても大切だと思います。

次回、実際マンションを購入する際、どのような順序で進んでいくのか、どのぐらい前から動き始めるべきなのか、マンション購入のフローについてご説明いたします!お楽しみに!

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リフォームで快適な家にする(実例9)

手狭なLDKを増築する

子供が大きくなって、LDが狭く感じるようになったため増築した例です。敷地にちょっと余裕があり、建ぺい率もチェックした結果大丈夫だったので、南側にある今を90cm、北側にある食堂を90cm、それぞれ幅2間ずつ拡張しました。

在来工法の木造平屋建てのため、構造は比較的自由がきき、増築には支障がありません。この例では、建具の部分だけ撤去して拡張したので、構造には影響ありませんでした。

居間と食堂を合わせてわずか2坪の増築ですが、居間にはソファーがゆったりと置けるようになり、食堂には6人がけのダイニングテーブルを置き、窓辺には作り付けのカウンターまで置くことができました。 張り出した部分の天井はわざと低くして、既存の高天井と抑揚をつけ、空間にアクセントをもたせました。

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知ってて得するマンション知識!第12回「資産性とは?」

みなさんこんにちは!前回はマンションの価値を決める基準の中の「 耐久性 」を詳しくご説明させていただきましたが、今回は前回までご説明した3つの集大成ともいえる「資産性」についてご説明させていただきます。

マンションは鉄筋、鉄骨等耐久性の高い構造でできており、使用年数が戸建て住宅より長いため、「資産性」が高いといえます。しかしその「資産性」経年によって大きく変化します。いかにその価値を維持して、「資産性」を保つかはとても重要になってきます。「資産性」は主に品格やグレードである「品等」。その時代の需要と供給による人気を示す「市場性」。マンション事態を良好な状態に保つための「メンテナンス性」の3つに分類できます。この3つを前回同様同じように、A「エリア・土地」B「マンション一棟」C「専有部分」の3つの観点でご説明いたします。

A「エリア・土地」

まずこの項目は「品等」に大きくかかわってきます。立地の品質は将来にわたって価値を維持していく必要があります。その価値が維持されるには、地域の用途の統一性が必要です。例えば閑静な住宅地であれば、住居用の不動産が集約しているという統一性が必要です。様々な用途が混在していると、数年で環境が変わって価値が下がってしまうケースがあります。住みたいまちランキングなどに長く上位に上がるような地位は、ブランド化されており、長く価値を保てるエリアが多いです。他にも人口やマンションの建築着工数を確認することも大切です。マンションの供給バランスが取れていないと空き家などが増え、価値や賃料の低下につながります。

B「マンション一棟」

この項目での「品等」。いわゆるマンションのグレードは、、共有部分などの品質に影響をします。やはり最初にコストがかかっているであるほど、長期にわたって、品質が維持されているところが多いです。その他にも「長期修繕計画」も大事な項目で、修繕の履歴、日常的に管理組合の運営がしっかりしており、細かいメンテンナンスをきちんと行っているかどうか等もマンションのグレードに大きくかかわってきます。

C「専有部分」

専有部分のグレードに関しても、どれだけ最初にコストがかかっているかはとても重要です。どのようなグレードの内装なのか、同様に、どのようなグレードの設備なのか確認しましょう。そして、いまトレンドの間取りになっているのか、もしも古い間取りなのであれば、リフォームができるのかどうかも大切です。よくあるのは、管理規約にフローリング不可、絨毯のみや、水回りの変更不可等、古い間取りであったときに、変更するのに不合理な規則がないかも確認します。いくらグレードの高い設備を使用していても、古い間取りのままでは「資産性」は保てないので注意しましょう。

今回の「資産性」という観点でのチェックポイントいかかでしたか?この「資産性」は前回までの3つの集大成であり、マンション売買において、とても大切なポイントになります。長期にわたってマンション価値についてご説明いたしましたがいかがだったでしょうか?次回また違った視点で、マンション知識をお伝えできたらと思います!おたのしみに!

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リフォームで快適な家にする(実例8)

浴槽と洗い場の段差を低くする

築後20年たった木造の在来工法の浴室をユニットバスにして、段差を低くした事例です。

それと同時に、湿気の多い浴室は、住宅の室内で、もっともいたみやすい場所です。

改築前はタイルのひび割れ、木製建具のペンキのはがれ、排水のつまり、シャワーの不具合など、様々な支障が出ていたので、改修しました。

回収後は、は汚水の位置がこれまでより低くなりましたが、浴室は1階のため、落とし込み浴槽にするのは、問題ありません。2階の場合は、排水の高さを調べないと、難しい問題があります。

ユニットバスは、現場の寸法を計り、設備の要望を聞いて、施主がカタログを検討し、ショールームに出かけて現物を見て決めました。

ユニットバスは給排水、換気、シャワー照明設備が完備しておりますし、追炊きなど様々な機能が選べます。

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リフォームで快適な家にする(実例7)

車いすで住める家にする

年老いた母親が車いすになったため、改修した事例です。

建物は、平屋建てです。玄関へのアプローチに12分の1勾配のスロープを設けました。

玄関扉の幅は90cmあったので、車いすは通れますが、玄関ホールへの上がり框は


10cm あがっているので、可動式のななめ材を作りました。ホールから居間への入り口扉は引き戸に変更しました。

母親の寝室の和室は洋室の床に合わせて段差を解消し、トイレも車いすで入れるようにして、手すりも付けました。浴室も手すりをつけるとともに、浴槽も低く落とし込みました。

キッチンも車いすのままで作業できるように、調理台の1部の下に空間をとってます。

高齢化社会の到来とともに、高齢者用住宅は今後の大きな課題となってきています。

次回は、浴槽と洗い場の段差を低くするについてです。

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リフォームで快適な家にする(実例6)

家庭用エレベーターを設置する

3年前に木造3階建ての家を建てたのに、スキーで骨折した主人が、3階の自分の寝室まであがれなかったことから、今後のために2人乗りの家庭用エレベーターを設置した例です。

家庭用エレベーターを設置するには、エレベーターの篭を上下させる昇降路が必要です。昇降路は既存の建物内部にできないこともあり、増築して建物をつなぎ、強度と振動対策のために、基礎はコンクリートで厚く作りました。2階、3階ともに玄関の横が廊下になっているので、ちょうどその部分に設置しています。それに合わせて、壁を取り外してエレベーターの出入り口にしました。エレベーターの昇降路の上部が通常の天井よりも余裕が必要なので、屋根の庇の一部つくりなおすことになりました。

確認申請をとらないと設置できない

ホームエレベーターは設置するにあったては確認申請が必要です。細かい規制もあり、価格も安くありません。とても、便利ですが、どんな利用の仕方をするのか見極めて、選ぶようにしましょう。

次回は、車いすで住める家にするをテーマにお話し致します。

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知ってて得するマンション知識!第11回「耐久性とは?」

みなさんこんにちは!前回はマンションの価値を決める基準の中の「 居住性 」を詳しくご説明させていただきましたが、今回は「耐久性」について細かくご説明させていただきます。

「耐久性」とは主にどれだけ長く、このマンションに住み続けられるかという尺度ですが、この「耐久性」の度合いは大きくマンションの価値に影響してきます。この「耐久性」は主にいつまで安全に暮らせるかという「物理的耐久性」と、モノとして使用できても、生活様式など時代によって変化する「機能的・社会的耐久性」の2つに分かれます。この2つを「安全性」「居住性」と同じようにA「エリア・土地」B「マンション一棟」C「専有部分」の3つの観点でご説明いたします。

A「エリア・土地」

まず、マンションの「物理的耐久性」を「エリア・立地」で考えるとしましょう。例えば海に近いエリアに建つマンションは眺望は良いですが、潮風にさらされた結果、コンクリートの内部まで塩が入り込み、腐食するなどの塩害が表れる可能性があります。なので風向きなどの傾向も大切ですが、そういったそのエリア特有の自然災害によって、どのくらいそのマンションの構造体が影響を受けたのか知ることが大切です。「社会的耐久性」でいうと、そのエリアの世帯数・世帯構成の変化が大切です。例えば高齢者世帯が増加しているようなエリアの物件は、築年数の古い物件が残っていることが多く、間取りが古いなど「器用的・社会的耐久性」の劣る物件が多いと言えます。

B「マンション一棟」

「マンション1棟」でいうと、やはり築年数がマンションの状態を知るうえで、重要な指数です。またそれと同時に、修繕の頻度も重要なため合わせてマンションの劣化状態をチェックすることが大切です。構造としてRC造やSRC造が一般的ですが、低層マンションでは他の造りも用いられるので、それぞれの構造の耐久性の確認も必要です。そのほかにも今や誰しもが使うインターネット環境や、ケーブルテレビの対応が「機能的・社会的耐久性」にもつながってきます。

C「専有部分」

まず専有部分ではひび割れが発生していないか確認します。例えば壁のクロスがしわになっていたり、変色していたしする場合は、ひび割れが原因の場合もあるので注意が必要です。給排水の設備に関しては水漏れが下階に被害を及ぼし、損害賠償等になりかねないので、 配管の寿命は大体20年ほどなので、 配管の交換時期など確認は必須になります。

今回の「耐久性」という観点でのチェックポイントいかかでしたか?「 耐久性 」はずっと長く住む上でとても大切であり、いざマンションを売るとなった際にも、耐久性の度合いで、マンションの価値を大きく左右する項目なのでとても重要になります。次回は今までの3つの項目の集大成ともなる4つ目の「資産性」のついてご説明させていただきます。次回、おたのしみに!

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リフォームで快適な家にする(実例5)

手すりをつける

3世代同居の大家族で、両親がともに80歳をすぎて足腰が弱くなったことから、廊下やトイレ、浴室に手すりをつけることにしました。

玄関のあがり框は、20cmほど段差になっているので、上り下がりするときに手すりが必要です。紐を結ぶときに框に腰を下ろすので、捕まるものがあった方がよいことから、手すりをタテにつけました。

廊下は幅が90cmと広くないので、手すりを片側の壁半分だけ埋め込むようにしました。

手すりの高さは、床から75cmの使いやすい高さにしました。

トイレは、ヨコとタテの手すりを二つつけています。浴室は、脱衣所側と浴室側の壁に一つずつ、浴槽のわきにも一つつけました。

浴室内には、ステンレススチールのもの他の場所は、木製のものにしました。

マンションの場合は、壁に埋め込めなっかたり、賃貸の場合は、転居するときに、元の状態に戻しておくことは、いうまでもありません。

次回は、家庭用エレベーターについてです。

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リフォームで快適な家にする(実例4)

板張りの床をカーペット敷きにする

フローリングが人気となっていますが、板張りの10畳の居間の床を踏みごこちのいいカーペットを敷き詰めた例です。

一般的には、化学繊維のカーペットの方が丈夫なうえに価格も安いのでフロア全体に敷き詰める時には化学繊維のカーペットがよくつかわれます。

この事例で施主が選んだのは天然素材のウール100%のカーペットです。湿度調整ができることと、家具を置いた跡が自然に回復する復元性がよい理由からです。ダニの繁殖を防ぐ防ダニ・抗菌加工がしてあるカーペットを選びました。

板張りをはがす場合もありますが、今回は、板張りの上にフェルトを敷きその上にカーペットを敷きました。板張りの上にじかに張ったため床が上がったかっこうになり、出入り口建具を少し削りました。

板張りをカーペットに変えるにあたって段差をつけたくないときは、板張りをはがしてコンパネの上に敷きます。

カーペットを敷きこむ方法は、床全体に接着剤を塗る全面接着剤工法、アッタチメントテープを使うアッタチメント工法があります。

接着剤工法 でも、ピールアップ接着剤をもちいるときれいにはがせます。

アッタチメント工法 は、簡単にはがせるので、賃貸住宅でも安心して使える工法です。

次回は、手すりについてお話します。



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リフォームで快適な家にする(実例3)

床の段差をなくす

住まいの段差は、お年寄りや子供がつまずいて、けがの原因になります。

住宅の内部では床の段差をなくすことが、新築・改築問わず、今や基本のテーマとなっています。

現役をリタイヤした高齢の方の事例です。

ずいぶん前に建てた住宅ですがどういうわけか12畳大のリビングの床がまわりの部屋よりも

6㎝ほど低くつくられていました。

わすか6㎝といっても、つまづくことがあり、とても危険です。

そこで、リビングに敷かれていたカーペットをはがし、下地べニアの上に断熱材の硬質ウレタンフォームを敷きこみ、その上に電気式床暖房パネルを置いて、フローリング仕上げとしました。快適な床暖房と清潔なフローリングと床段差の解消と一石3鳥を狙いました。

これで玄関の上がり框以外に、室内では段差のない生活ができることになりました。

次回は、板張りの床をカーペット敷きにするお話です。

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