知ってて得するマンション知識!第13回「住替えのタイミング!」

みなさんこんにちは!前回までマンションの価値を決める要素のお話をさせてもらいましたが、今回は、いざマンションの住替えをする際の「売」と「買」のタイミングのお話をさせて頂きます。

以前は、マンションは耐久性も高いので、購入すれば住み続けるという方が多かったのですが、マンションがたくさん増えている現在では、変わりゆくライフスタイルに合わせて、住替えを行うことが主流になってきました。その住替えの中で現在のマンションを「売る」ことと、新しく「買う」ことのタイミングによってそれぞれメリット・デメリットがあるので、そちらをご説明させていただきます。

「売る」→「買う」

まず先に「売って」から「買う」場合。まずメリットは現在のマンションのローンを清算するために、購入資金を確保することができ、2重ローンにもなりません。そしてゆっくりと次の住居を探すことができます。しかし、デメリットととして、次の住居購入の間、一時転居が必要になったり、住みながら売ることになるので、売却の際は急いで一時転居する必要があることもあります。売却が長引いてしまい、新居に住むまでにかなりの時間がかかってしまうこともあります。

「買う」→「売る」

先に購入してから売却の場合、メリットとしては旧居から新居への引っ越しはとてもスムーズになります。空き家での売却となるため、売却スムーズにいくため、買主へのアピールにもなります。しかし、デメリットとしては、旧居の住宅ローンが残っていた場合は、2重ローンになってしまったり、ランニングコストも余計にかかってしまう場合があります。

「売る」「買う」同時に

次は「売る」「買う」を同時にした場合。メリットはまず転居費用がかからず2重ローンにもならないので、コストはおさえることができ、転居する必要がないため、そのための手続きなど、住替えのための労力も抑えられます。しかしデメリットとして、よほどタイミングよくないとできず、「売る」「買う」のための手続きも時間的に制約されます。

「所有なし」→「買う」

賃貸や、現在の住居を所有していない場合。メリットは、時間に制約がなく、良い物件があった際に、好きなタイミングで購入でき、他の3つのタイミングに比べて自由度は高いです。しかしデメリットとして、賃貸に住んでいる際は解約時期と新居入居のタイミングで家賃が無駄に発生してしまうようなこともあります。

このように、だマンションを「売る」「買う」だけでもタイミングでそれぞれのメリット・デメリットは変わってくるので、タイミング見計らい、損なく行動することもとても大切だと思います。

次回、実際マンションを購入する際、どのような順序で進んでいくのか、どのぐらい前から動き始めるべきなのか、マンション購入のフローについてご説明いたします!お楽しみに!

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知ってて得するマンション知識!第12回「資産性とは?」

みなさんこんにちは!前回はマンションの価値を決める基準の中の「 耐久性 」を詳しくご説明させていただきましたが、今回は前回までご説明した3つの集大成ともいえる「資産性」についてご説明させていただきます。

マンションは鉄筋、鉄骨等耐久性の高い構造でできており、使用年数が戸建て住宅より長いため、「資産性」が高いといえます。しかしその「資産性」経年によって大きく変化します。いかにその価値を維持して、「資産性」を保つかはとても重要になってきます。「資産性」は主に品格やグレードである「品等」。その時代の需要と供給による人気を示す「市場性」。マンション事態を良好な状態に保つための「メンテナンス性」の3つに分類できます。この3つを前回同様同じように、A「エリア・土地」B「マンション一棟」C「専有部分」の3つの観点でご説明いたします。

A「エリア・土地」

まずこの項目は「品等」に大きくかかわってきます。立地の品質は将来にわたって価値を維持していく必要があります。その価値が維持されるには、地域の用途の統一性が必要です。例えば閑静な住宅地であれば、住居用の不動産が集約しているという統一性が必要です。様々な用途が混在していると、数年で環境が変わって価値が下がってしまうケースがあります。住みたいまちランキングなどに長く上位に上がるような地位は、ブランド化されており、長く価値を保てるエリアが多いです。他にも人口やマンションの建築着工数を確認することも大切です。マンションの供給バランスが取れていないと空き家などが増え、価値や賃料の低下につながります。

B「マンション一棟」

この項目での「品等」。いわゆるマンションのグレードは、、共有部分などの品質に影響をします。やはり最初にコストがかかっているであるほど、長期にわたって、品質が維持されているところが多いです。その他にも「長期修繕計画」も大事な項目で、修繕の履歴、日常的に管理組合の運営がしっかりしており、細かいメンテンナンスをきちんと行っているかどうか等もマンションのグレードに大きくかかわってきます。

C「専有部分」

専有部分のグレードに関しても、どれだけ最初にコストがかかっているかはとても重要です。どのようなグレードの内装なのか、同様に、どのようなグレードの設備なのか確認しましょう。そして、いまトレンドの間取りになっているのか、もしも古い間取りなのであれば、リフォームができるのかどうかも大切です。よくあるのは、管理規約にフローリング不可、絨毯のみや、水回りの変更不可等、古い間取りであったときに、変更するのに不合理な規則がないかも確認します。いくらグレードの高い設備を使用していても、古い間取りのままでは「資産性」は保てないので注意しましょう。

今回の「資産性」という観点でのチェックポイントいかかでしたか?この「資産性」は前回までの3つの集大成であり、マンション売買において、とても大切なポイントになります。長期にわたってマンション価値についてご説明いたしましたがいかがだったでしょうか?次回また違った視点で、マンション知識をお伝えできたらと思います!おたのしみに!

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知ってて得するマンション知識!第11回「耐久性とは?」

みなさんこんにちは!前回はマンションの価値を決める基準の中の「 居住性 」を詳しくご説明させていただきましたが、今回は「耐久性」について細かくご説明させていただきます。

「耐久性」とは主にどれだけ長く、このマンションに住み続けられるかという尺度ですが、この「耐久性」の度合いは大きくマンションの価値に影響してきます。この「耐久性」は主にいつまで安全に暮らせるかという「物理的耐久性」と、モノとして使用できても、生活様式など時代によって変化する「機能的・社会的耐久性」の2つに分かれます。この2つを「安全性」「居住性」と同じようにA「エリア・土地」B「マンション一棟」C「専有部分」の3つの観点でご説明いたします。

A「エリア・土地」

まず、マンションの「物理的耐久性」を「エリア・立地」で考えるとしましょう。例えば海に近いエリアに建つマンションは眺望は良いですが、潮風にさらされた結果、コンクリートの内部まで塩が入り込み、腐食するなどの塩害が表れる可能性があります。なので風向きなどの傾向も大切ですが、そういったそのエリア特有の自然災害によって、どのくらいそのマンションの構造体が影響を受けたのか知ることが大切です。「社会的耐久性」でいうと、そのエリアの世帯数・世帯構成の変化が大切です。例えば高齢者世帯が増加しているようなエリアの物件は、築年数の古い物件が残っていることが多く、間取りが古いなど「器用的・社会的耐久性」の劣る物件が多いと言えます。

B「マンション一棟」

「マンション1棟」でいうと、やはり築年数がマンションの状態を知るうえで、重要な指数です。またそれと同時に、修繕の頻度も重要なため合わせてマンションの劣化状態をチェックすることが大切です。構造としてRC造やSRC造が一般的ですが、低層マンションでは他の造りも用いられるので、それぞれの構造の耐久性の確認も必要です。そのほかにも今や誰しもが使うインターネット環境や、ケーブルテレビの対応が「機能的・社会的耐久性」にもつながってきます。

C「専有部分」

まず専有部分ではひび割れが発生していないか確認します。例えば壁のクロスがしわになっていたり、変色していたしする場合は、ひび割れが原因の場合もあるので注意が必要です。給排水の設備に関しては水漏れが下階に被害を及ぼし、損害賠償等になりかねないので、 配管の寿命は大体20年ほどなので、 配管の交換時期など確認は必須になります。

今回の「耐久性」という観点でのチェックポイントいかかでしたか?「 耐久性 」はずっと長く住む上でとても大切であり、いざマンションを売るとなった際にも、耐久性の度合いで、マンションの価値を大きく左右する項目なのでとても重要になります。次回は今までの3つの項目の集大成ともなる4つ目の「資産性」のついてご説明させていただきます。次回、おたのしみに!

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知ってて得するマンション知識!第10回「居住性とは?」

みなさんこんにちは!前回はマンションの価値を決める基準の中の「安全性」を詳しくご説明させていただきましたが、今回は「居住性」について細かくご説明させていただきます。

「居住性」はどれだけ快適に暮らせるかという尺度ですが、この「居住性」も「安全性」と同じように、3つにわけることができます。「設計・設備」「気候や眺望の快適さ」「遮音性」の3つをA「エリア・土地」B「マンション一棟」C「専有部分」の3つの観点でご説明いたします。

A「エリア・土地」

「エリア・立地」という視点で「設計・設備」を見ると何よりマンションの建つ土地の条件がとても需要になってきます。マンションは周囲から独立して建っているわけではないため、周囲の環境にどれだけあっているかが大切です。次に「気候や眺望」という点では、その土地の自然的な条件として、陽当りがどうなのか、その土地の標高はどうなのかがあります。もともと周囲より高いところにあれば、自然と陽当りや風通しなど条件が向上して、快適度が高まります。「遮音性」では、マンションが面する道路の影響は大きいので、一日の車通りや、近隣の騒音がするであろう施設の確認は大切です。

B「マンション一棟」

ここではすべてにおいて、共用部分の設備がポイントになってきます。まずはエントランス。エントランスが明るく快適な空間化どうか、共用部分にラウンジやゲストルームなどの快適性にプラスになるものがどのくらいあるのか、廊下の広さや形態などでも過ごしやすさは変わってきます。「設計・設備」の観点だと共用部分の有無ですが、そのクオリティによって「眺望・気候」や「遮音性」の快適度も変わってきます。

C「専有部分」

まず「設計・設備」という点では部屋の面積や、天井高、建具の状態、オール電化の可否などになります。天井高は間取りが同じでも配管の関係によって部屋ごとに異なる可能性があり、同じ広さでも天井高の違いで解放感も違ってくるので確認が必要です。「眺望・気候」では、採光が快適度に大きくかかわってくるので、バルコニーに面した部屋の向き等だけでなく、バルコニーに面した窓がどのぐらいの大きさなのか、サッシの高さもあり、最近では天井近くまで高さのあるハイサッシで大きな窓が主流になってきていますが、これだけ大きな窓だと、明るく陽当りという点ではプラスですが、断熱性や、近隣建物からプライバシーが守れるかという点も重要です。「遮音性」では壁・床の性能が影響しており、防音できる素材を使っているか、防音だけでなく、こちらからの音も遮音するため吸音できる素材も使っているかを確認します。

今回の「居住性」という観点でのチェックポイントいかかでしたか?「居住性」は実際住んだ場合の住みやすさに直接かかわることなので、いざ住んでから住み心地が悪い、といったことがないように確認していただきたいとても大切な項目だと思います。次回は長く住むうえで大切な「耐久性」について詳しくご説明させていただきます。おたのしみに!

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知ってて得するマンション知識!第9回「安全性って?」

みなさんこんにちは!前回マンションの価値を決める要因をご説明いたしましたが、今回はその中の「安全性」について細かくご説明させていただきます。

自然災害での耐久性や防犯面でどのぐらい住人を守ってくれるかという「安全性」ですが、この「安全性」も「耐地震安全性」「耐火災・水害安全性」「耐防犯安全性」の3つに分けることができます。この3つをA「エリア・土地」B「マンション一棟」C「専有部分」の3つの観点でご説明いたします。

A「エリア・土地」

まず地震についての安全性はエリア・土地でいうと環境や地盤によってかわってきます。このような環境を見極めるには行政が公表している図面を活用します。例えば「表層地質図」「土質柱状図」「液状化予想図」などがあり、地盤の固さや立地と建物の構造の関係しらべることができるため、地震に対しての安全性が分かります。同じように火災・水害などの自然災害も行政が公表している「地形図」や「洪水ハザードマップ」などから自然災害への安全性を調べることができます。防犯面では地域の治安、防犯対策など地域での活動が大切になってくるので自治会などでの情報収集が大事です。

B「マンション一棟」

まず地震に対しての安全性のなかではこの項目はとても大切になってきます。設計施工がしっかりしているのか、これを見極めるために施工会社の実績を見ることも大切です。そのほかにもマンションの構造、免震・制震になっているか、新耐震基準なのかなどがありますが、そのマンション事態がどのぐらい地震に対しての対策が取られているかを示すものなのでよく確認しておきましょう!次は水害・火災面での安全性で、地震の際の安全性にもつながるのですが、マンション内の避難施設や、避難経路の状態です。災害対策への意識が高いマンションでは避難訓練を行っているところもあるので、マンション内での災害対策意識の高さはとても重要だと言えます。最後に防犯面ですが、やはりオートロック、防犯カメラ、管理人の有無などのマンション内でのセキュリティーはたくさんあればあるほど良いと言えます。

C「専有部分」

こちらは個々の住戸になるので、オートロックやディンプルキーなどのもともとついている機能に加え、窓に開閉のセンサーを付けるや、玄関カギをプラスするなど後付けできる設備も増えているため個人で設置すれば安全性を高めることができます。

マンション広告に載っていること以外にも、行政の図面を参考にするなど安全に暮らすためには様々な調べる方法があったのではないでしょうか?次回は快適に暮らすための「居住性」について詳しくご説明していきますので、また次回おたのしみに!



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知ってて得するマンション知識!第8回「マンション選びのチェックポイント!」

みなさんこんにちは!今回からはいよいよマンション選びの視点からお話いたします。マンションの価値は何で決まるのか?マンションの価値は大きく4つに分けられます。

「安全性」

「安全性」は地震や台風、洪水などの自然災害に対してどれだけたえられるのか、そして自然災害だけでなく、防犯・セキュリティという面でどれだけ安全に暮らせるかという項目で4つの中で最も大切だといえます。

「耐久性」

マンションは戸建住宅と違い建て替えが用意ではなく、新築で入居するとは限らないので、いかにメンテナンスしながら長く維持できるかは建物の耐久性が重要なポイントになってきます。

「居住性」

「居住性」。これはつまり「住みやすさ」です。間取りや、駅からの距離、陽当りなど普段の生活にあたってよい生活ができるかどうかに大きく影響してきます。同じマンション内でも階数や住戸の向きなどによって変わってくる項目になります。

「資産性」

これは住む際にはあまり関わってこないので見落としがちですが、重要なポイントの一つです。上記の3つの総合ポイントがこの「資産性」になります。同じレベルのマンションでも長年住み経年すれば資産価値に差が表れることも多々あります。なので、いかに資産価値を保てる要素があるかもチェックポイントになります。

このように4つの項目に分けられましたがこの4つもさらに細かくそれぞれ3つに分けられます。1つ目はマンションが建っているエリア・土地。2つ目はそのマンション1棟としてみたとき。3つ目はマンションの専有部分だけをみたときに分けることができます。例)「安全性」のエリア・土地。「安全性」のマンション1棟としてみたとき。「資産性」の専有部分について。など

今回はマンション価値のチェックポイントをざっくり説明させていただいたので、次回まずは「安全性」について詳しくご説明していきます!おたのしみに!



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知ってて得するマンション知識!第7回「広告の見方!」

みなさんこんにちは!みなさんよく不動産サイトなどでマンションの広告をご覧になられると思います。しかしそこには様々な数字が並んでおり、なにを意味しているのかイマイチわからないものも多々あると思います。そんな広告・チラシの読み方をご説明させていただきます!

販売価格

「これぐらいわかるよ!」という方もいらっしゃると思いますが、名前の通り住戸の価格になります。新築マンションだと「分譲価格@@@@万円(税込)」と記載があるものが一般的で、税込みなので消費税を含んだ価格を意味していますが、消費税法により土地には消費税がかかりません。つまり建物のみに消費税がかかった価格になります。

中古マンションの場合は土地に消費税がかからないのは、新築マンション同様で、売主が不動産会社の際は建物に消費税がかかりますが、売主が個人の場合は建物にも消費税がかかりません。

専有面積

専有面積とは一般的には「壁芯面積」で表記されます。「壁芯面積」は第5回でご説明いたしましたので、そちらもぜひご確認ください!共有部分ですが、分譲会社によっては、バルコニー、専用庭、ポーチ等の面積を付記している場合もあります。

管理費

管理費とは、管理組合に毎月支払う費用です。マンションにより違いますが、総戸数が多いと低額になったり、共有施設が充実していると高額になったりもします。

修繕積立金

こちらも管理組合に毎月支払う費用で、主に大規模修繕などに使用されます。これもマンションによって異なり、築年数が古かったり、建物のグレードが高いと高額になる傾向にあります。

基本的な広告の見方は上記のものになりますが、ほかにも広告にはたくさんの情報が記載されています。行政によって建物の用途等を指定された用途地域やそのマンションの規模が分かる総戸数、構造など約2,30個ほどの情報が載っているので広告の情報をよく見ることもとても大切です。

ここまでマンションの基本知識や決まりなどをご説明いたしましたが、次回からいよいよどのような物件を選べばいいのか、マンション選択の視点からお話しさせいてただ来ます!お楽しみに!!

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知ってて得するマンション知識!第6回「マンションの決まり事!(共有部分・敷地利用権編)」

みなさんこんにちは!前回は不動産登記上での「専有部分」についてご説明いたしましたが、こんかいは「共有部分」「敷地利用権」についてご説明させていただきます!

「共有部分」

共有部分というのは、基本的にマンションのうちで、各所有者の「専有部分」を除いた部分すべてにあたります。例えば、廊下やエントランスホール、エレベーターや、管理人室。大規模なタワーマンション等にはゲストスペース、キッズスペースなどもあるのでそちらもすべて「共有部分」にあたります。  
もちろん建物内であれば駐車場やごみ置き場も「共有部分」に該当します。        

前回もお伝えしましたとおり、バルコニーや玄関ポーチなども「共有部分」に含まれます。

「共有部分」は自由に使えるというイメージですが、すべて自由に使えるというわけではなく、「管理規約」に規定されたルール内での使用のみ認められています。例えば代表的なものだと、先ほどのバルコニーや、玄関ポーチは「管理規約」によって専用使用権が与えられています。(専有部分の所有者が独占使用できる)

もちろんその他の「共有部分」も管理規約のルールにより制限があります。

「敷地利用権」

「専有部分」「共有部分」とちがい、部分わけではなく、権利なのですが、不動産登記上では、マンションの各所有者はマンション全体の土地に関しても利用する権利を持ち、これを「敷地利用権」といいます。

「敷地利用権」も「共有部分」と同じで、所有しているからといって、すべての部分を自由に使えるというわけではありません。こちらも管理規約によってルールが決められています。

ひとつは「専用使用権のある敷地の一部」で専有部分の所有者が独占的に使用できます使用できます。例えば専用庭や敷地内の駐車場がこれにあたります。そしてこれらは一部の専有部分所有者のみが使えるので、使用料を管理組合が徴収しているのが一般的です。

バルコニーは「専有使用できる共有部分」なのになぜ使用料がかからないの?と疑問に思う方いらっしゃると思いますが、バルコニーは基本的に全住戸に割り当てられる部分なので、使用料を徴収されないのが一般的です。

物件資料などに、よく専用庭やトランクルーム等に使用料ありと書かれていることがありますが、このなぞは解けたのではないでしょうか?バルコニーや玄関のように一見「専有部分」と思いがちですが、実はちがった振り分けになっています。

ここまで理解していれば、次回から実際物件の広告を見ただけでいろいろな情報が読み取れるように、物件広告の見方をご説明していきます!

次回もお楽しみに!



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知ってて得するマンション知識!第5回「マンションの決まり事!(専有部分編)」

今回はいざみなさんがマンションを所有した場合の

いろいろな決まり事をご紹介いたします!

第1回でもご説明したように、マンションではそれぞれ住人が土地と建物を共有しており、その所有範囲と権利は「専有部分」「共有部分」「敷地利用権」の3つになります。その中でも今回は「専有部分」についてご説明致します!

「専有部分」のきまり!

専有部分とはマンションでそれぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分を表します。マンションでは所有者が住む住戸です。

しかしマンションには一見専有部分のようで、そうではない部分も存在します。

たとえば居住スペースに隣接しているバルコニーや、玄関ポーチ、居住スペースと外部の空間を仕切る玄関のドアや、窓も専有部分ではなく「専用使用権のある共有部分」と言います。

「専有面積って?」

物件資料などを見ると「専有面積」という表記をよく見かけると思います。

この物件資料などで見る専有面積とは文字の通り専有面積の壁の中心を境界線にして、専有面積を出しており、「壁芯面積」と言われます。しかし、登記簿謄本に記載されている面積は「登記簿面積」別名「内法面積」とも呼ばれており、専有部分の壁の内側を境界線として専有面積を表しているため、壁の厚みの分、物件資料等に記載される専有面積は広くなります。

この差は住戸の面積が狭いほど影響するので、知っておいたほうが良い知識ですね!

ちなみに高さの専有部分は、マンションの構造体として床裏と天井裏にコンクリートスラブがあるのですが、その床裏のコンクリートスラブから天井裏のコンクリートスラブまで(コンクリートスラブは含まない)の「躯体天井高」と呼ばれる部分になります。

専有部分にベランダや窓、玄関ドアが含まれないのは意外でしたよね?特にベランダは面積も広くなると思うので、この部分を含んでいるか含まないのか知っているだけでも、マンション選びのポイントが大きく変わってくるところだと思います。

次回は今回ご説明できなかった「共有部分」と「敷地利用権」の残りの二つをご説明したいと思います!次回もお楽しみに!

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知ってて得するマンション知識!第4回「マンションの構造って?」

みなさんこんにちは!
前回までマンションとは?所有形態は?についてお話させていただきましたが、
今回からはマンションの構造についてくわしく説明させていただきます!

よくマンションの物件資料などを見た際に「〇〇造」という表記を
よく目にすると思います。しかしこの表記が一体なのを意味するのか、
それぞれどんな特徴があるのか、あまり理解されていない方も多いと思います。
主にマンションの構造で一般的なものは3つあります。

鉄筋コンクリート造(RC造)

これは名前の通り、鉄筋とコンクリートを使用した構造です。
鉄筋を組んだあと、枠型にコンクリートを流し込んで固めたものです。
鉄筋は引っ張る力に強く、コンクリートは圧縮に強いため、
それぞれの特徴が合わさった高い強度のある構造です。
主に中低層の建物で多く使われています。

鉄骨造(S造)

この造りは鉄筋の粘り強さと、しなやかさを合わせ持つ造りになります。
コンクリートを使用しない分、建物を軽量化することができます。
そのために工場など大きな建物に多い造りになります。

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

こちらは先ほどお話した、鉄骨造と鉄筋コンクリート造を組み合わせ造りになります。
鉄筋コンクリートに鉄骨を合わせることでより頑丈な造りになるため、
柱を高くすることが可能なので高層階マンションや、ビルなどにも適しています。

この3つをお話ししましたが、マンションの場合は
マンションの規模や、高さ、形状、地盤などそれぞれに応じて、
構造計算され、どの構造が最適化が判断されています。
なので一概にどの構造がおススメかということはありませんが、
どの造りがどのような建物に適しているかという知識があれば
ひとつの判断材料になるかもしれませんね!

今回もまた一つマンション知識がレベルアップしたのではないでしょうか!
また次回もおたのしみに!!

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